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Wird durch die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewilligung oder auf andere Weise ein unrechtmässiger Zustand geschaffen, bietet das Planungs- und Baugesetz (PBG) verschiedene Zwangsmassnahmen. Die Gemeinden sind zuständig für deren Anordnung und den Vollzug.

Baueinstellung (Art. 159 Abs. 1 lit. a PBG)

Aus folgenden Gründen kann die Baubehörde die Einstellung der Arbeiten verfügen:

• Unberechtigter Beginn mit Errichtung von Bauten und Anlagen
• Ausführung entspricht gesetzlichen Vorschriften oder genehmigten Plänen nicht
• Widerrechtlicher Abbruch von Bauten

Die Baueinstellung wird üblicherweise vor Ort gegenüber dem Bauherrn oder seinen Beauftragten ausgesprochen und gilt ab sofort. Im Anschluss wird umgehend eine schriftliche Verfügung versandt. Der Bauherr wird aufgefordert, nachträglich ein Bau- oder Korrekturgesuch einzureichen, damit das Projekt oder die Abweichung bewilligt werden können.

Obwohl die Baueinstellung für den Bauherrn eine einschneidende Massnahme ist, schützt sie ihn auch vor grösserem Schaden. Wenn er das Projekt ausführt und die Differenzen erst nach der Bauvollendung beanstandet werden, kann der Korrekturaufwand bedeutend grösser sein. Für Arbeiten, die nach einer Einstellung ausgeführt werden, macht sich der Bauherr strafbar.

Benützungsverbot

Wird eine Baute oder eine Anlage ohne Bewilligung erstellt, kann die Gemeinde zusätzlich ein Benützungsverbot erlassen. Jemand, der ohne Bewilligung gebaut hat, soll nicht besser gestellt werden als jemand, der sich auf dem ordentlich Weg um eine Bewilligung bemüht hat.

Der lokale Fussballclub „Prishtina Senior“ betreibt das Café „Lucky Strike“. Im Erdgeschoss befindet sich eine Bar sowie Sitzgelegenheiten und Spieltische. Im Untergeschoss befinden sich mehrere Lagerräume, die für den Betrieb des Cafés nur teilweise benötigt werden. Der Vereinspräsident entscheidet sich, mit der 1. Mannschaft und einigen Bekannten einen Lagerraum in ein Spielzimmer mit einer zusätzlichen Bar umzuwandeln.
Bereits nach einem Monat geht durch die Nachbarn eine Lärmklage bei der Bauverwaltung ein. Die Spielabende dauern gelegentlich etwas länger als bis zu den offiziellen Schliessungszeiten des Cafés.
Die Bauverwaltung macht einen Augenschein und erlässt sofort ein Benützungsverbot für das Spielzimmer. Sie fordert den Betreiber auf, nachträglich ein Baugesuch einzureichen.

Frist zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs

Stellt die Baubehörde einen unbewilligten Zustand fest, fordert sie den Eigentümer auf, nachträglich ein Baugesuch einzureichen. Geht dieses nicht ein, kann sie das Gesuch ohne Mitwirkung des Eigentümers erstellen.

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

Wird kein neues Baugesuch eingereicht bzw. kann ein bestimmter Zustand nicht toleriert werden, ist ein Wiederherstellungsverfahren einzuleiten. Die Anordnungen der Baubehörden müssen angemessen sein (verhältnismässig).

Das Grundstück von Herrn Solenthaler liegt an der Postautolinie. Unmittelbar an der Südfassade befindet sich eine Bushaltestelle, die aufgrund ihrer optimalen Lage gut genutzt wird. Herr Solenthaler hat den Unterhalt seiner Liegenschaft völlig vernachlässigt. Letzte Woche lösten sich mehrere Ziegel vom Dach und zerschellten auf dem Trottoir. Glücklicherweise wurde noch niemand verletzt.
Unter Androhung der Ersatzvornahme wird Herr Solenthaler von der Bauverwaltung aufgefordert, das Dach zu sanieren (Sanierung = Wiederherstellung).

Ersatzvornahme

Eine Ersatzvornahme bedeutet, dass die Behörde eine Handlung erfüllt, die jemand anders (Bauherr, Eigentümer) hätte erledigen müssen oder einen Dritten damit beauftragt. Sie muss vorher mit einer angemessenen Frist angedroht werden. Auf eine Frist kann nur dann verzichtet werden, wenn eine unmittelbare Gefahr droht oder zum Vornherein klar ist, dass die zuständige Person die Handlung nicht wahrnehmen wird/kann.

Herr Tobler mietet mehrere offene Einstellplätze in einer grossen Tiefgarage. Über die Jahre beginnt er auf den Plätzen nicht nur Autos abzustellen, sondern nutzt sie als Lagerfläche für allerlei Hausrat. Weil das Material im Brandfall eine erhebliche Brandbeschleunigung darstellt, fordert die Gemeinde ihn auf, die Plätze zu räumen (Wiederherstellung). Weil er sich weigert, droht ihm die Gemeinde die Ersatzvornahme an. Sie würde eine Entsorgungsfirma engagieren, die das Material auf seine Kosten räumt, sortiert, transportiert und einlagert.

Strafbestimmungen

Baubehörden können Verfehlungen zur Anzeige bringen (Art. 162 PBG). Das Strafverfahren wird vom Untersuchungsamt geleitet. Mit einer Busse bis Fr. 30‘000.– wird bestraft, wer:

• ohne Bewilligung der zuständigen Behörde bewilligungspflichtige Bauten oder Anlagen erstellt, verändert, abbricht oder nutzt;
• ohne Bewilligung der zuständigen Behörde von bewilligten Projekten abweicht oder Bedingungen und Auflagen von Baubewilligungen verletzt;
• gegen Schutzverordnungen oder öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen verstösst, die im Interesse des Natur- und Heimatschutzes erlassen oder verfügt wurden;
• ohne Zustimmung der zuständigen kantonalen Stelle archäologische Arbeiten ausführt oder technische Hilfsmittel zum Absuchen des Untergrunds nach archäologischen Objekten verwendet.

Für kleinere Verfehlungen kann die Gemeindebehörde selber eine Busse aussprechen (Art. 9 Abs. 1 StPV i.V.m. Ziffer 17 Anhang StPV). Die Angelegenheit ist damit wie eine Busse aus dem Strassenverkehr mit der Bezahlung erledigt. Mit einer Busse bis Fr. 300.– wird bestraft, wer folgende Bestimmung verletzt:

• Erstellen, Verändern oder Abbrechen von unbedeutenden Bauten oder Anlagen ohne Bewilligung der zuständigen Behörde, wenn die Bewilligung nachträglich erteilt werden kann, oder geringfügiges Abweichen vom bewilligten Projekt

Herr Scherrer hat ein ehemaliges Bauernhaus in der Landwirtschaftszone erworben. Das Haus liegt unter Denkmalschutz und die ganze Liegenschaft im Landschaftsschutzgebiet. Eines Tages entscheidet sich Herr Scherrer einen Wintergarten zu erstellen. Er lässt an der Südfassade einen Durchbruch erstellen und eine architektonisch völlig verwerfliche Konstruktion errichten. Eine Baubewilligung holt er nicht ein. Als die Baubehörde dies erfährt wird er angezeigt.

Giovanni Sprusa betreibt eine Bar in St. Gallen. Weil er sich mit einem Fumoir mehr Gäste erhofft, lässt er sich kurzerhand einen Bereich durch eine Glaswand abtrennen. Eine Lüftung ist bereits vorhanden. Auch er verzichtet auf ein Baugesuch, erhält aufgrund des geringen Tatbestandes aber lediglich eine Busse.